Inmobiliarias prevén baja en precios

El año inmobiliario cierra con una gran caída en relación con el año anterior, y las perspectivas para 2013 son apenas un poco más alentadoras. Una recorrida por los principales operadores del mercado indica que las propiedades «premium» seguirán en los mismos valores que hace un año, pero las unidades que no entran en esa categoría (por ubicación, metraje, calidad de construcción, «amenities», etc,) se ajustarán hacia abajo hasta encontrar un precio atractivo para el comprador.

«La verdad es que sólo venden quienes tienen necesidad de desprenderse de una propiedad. Por eso hay pocos departamentos, locales y terrenos de primera categoría en oferta. Y cuando sale una propiedad de primera clase al mercado, se vende por el precio que pide el propietario y casi no hay lugar para la contraoferta», dice José Azpiroz Costa, CEO de Bullrich Propiedades.

De todos modos, agrega el empresario, las rebajas que practican los «necesitados de vender» no van más allá del 10 al 15%. Y, por supuesto, también está la discusión de qué dólar considerar (el blanco, el «blue» o el «celeste») para el pago.

En sentido inverso, hay operaciones como la compra de un local en la avenida Las Heras, otro en Alvear y otro en Cabildo que se cerraron por los precios pedidos por los vendedores, pese a varias contraofertas presentadas por los compradores. El de Las Heras, por caso, se vendió a u$s 6.500 el metro cuadrado, un precio igual de alto que hace dos años.

Horacio Ludigliani, de la inmobiliaria que lleva su nombre, asegura que «las políticas de restricción cambiaria castigaron al mercado inmobiliario, que sufrió uno de los peores derrumbes de las últimas dos décadas». Agrega que «la dificultad de los compradores para hacerse de dólares, sumada a la incertidumbre sobre la moneda a utilizar a la hora de la escrituración volcó masivamente a los propietarios al negocio del alquiler que ofrece una buena rentabilidad».

Hoy la rentabilidad de un departamento alquilado araña apenas el 4 por ciento, contra el 6 por ciento que dejaba una locación hace un año y el 9 por ciento de la lejana década de los 90. Esto sucede porque muchos propietarios que querían vender, al no poder hacerlo a los valores que pretendían, pusieron esas unidades en alquiler. Hoy podría decirse que las inmobiliarias viven de los alquileres.

Terrenos

Pero pese a que nadie se desprende de los dólares atesorados, comienza a verificarse algún movimiento en lo que hace a ventas de terrenos en barrios «no premium» como Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Crespo, Villa Pueyrredón, Almagro y otros en ese área de la ciudad.

Un importante constructor de unidades «premium», que pide anonimato, asegura que el mercado prevé cambios en el futuro mediato a nivel país. «La gente quiere estar en algo en caso de que haya una modificación del panorama económico y se caigan las barreras que impiden usar dólares. Por eso, hoy compran un terrenito en un barrio más o menos periférico, el año que viene harán los planos y los aprobarán, y en 2014 quizás comiencen a edificar. En otras palabras: no quieren arriesgar hoy un capital porque las condiciones no son favorables, pero tampoco quieren que el cambio de condiciones los encuentre sin mercadería para vender. Igual, la recuperación será lenta».

Esa lentitud también tiene su base en las dificultades que están encontrando algunos edificios construidos «al costo» por el sistema de fideicomisos: a muchos inversores se les «descalzó» su ingreso con el precio de la cuota y dejan de pagarla, con lo que la cadena se paraliza.

Esas cuotas se actualizan de acuerdo con el índice que elabora al Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que ronda el 25% anual. El índice refleja la suba de los materiales de construcción y de la mano de obra; una parte de los que compraron unidades en el pozo o prepozo no están pudiendo seguir el ritmo de esas subas; los constructores (administradores del fideicomiso) se ven en la disyuntiva de tener que parar la obra o poner las cuotas impagas de su bolsillo, y esperar que esas unidades que les cayeron en su cartera de manera involuntaria sean compradas alguna vez.

Como se ve, un panorama complejo y diverso en uno de los sectores que hasta el año pasado se había constituido en uno de los principales motores de la actividad económica.


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