Efecto cepo: aunque tienen aprobado un crédito hipotecario no pueden comprar su casa

Lo difícil era calificar y cumplir con las condiciones para que un banco les preste el dinero necesario para acceder a la casa propia. Tras las restricciones para comprar dólares, la frustración pasa también porque, aunque tengan el crédito hipotecario en la mano, a las personas les cuesta conseguir una propiedad para comprar.

El tipo de cambio usado es el intermedio entre el oficial y el paralelo. A medida que se expande la brecha cambiaria, las operaciones se caen o las tasaciones quedan desactualizadas. Lo difícil era calificar y cumplir con las condiciones para que un banco les preste el dinero necesario para acceder a la casa propia.

Las carpetas con los créditos otorgados se apilan en los bancos, mientras los tomadores tratan de encontrar una propiedad que puedan pagar, debido a la dificultad para pactar los precios en un mercado inmobiliario que se resiste a la pesificación y mientras el tipo de cambio paralelo cambia todas las semanas. Además, se registran caídas en la actividad similares a los de 2002.

El fenómeno sucede con mayor intensidad en Capital Federal, donde las propiedades suelen estar valuadas por encima de los inmuebles ubicados en el interior del país.

El Banco Ciudad de Buenos Aires, que es líder en el distrito, registra 1.000 carpetas paradas de créditos que podría otorgar, pero cuyos tomadores se demoran buscando las propiedades a hipotecar.

"“Nunca hemos visto este problema en los últimos años. Siempre hay un porcentaje de gente indecisa o que se toma más tiempo para comprar lo mejor posible. Era un 10% quienes no terminaban de presentar los papeles de la propiedad, pero no los porcentajes de ahora”", explicó Claudio Saffirio, gerente de Banca Minorista.

"El banco otorgaba 600 créditos por mes en 2011, que se redujeron a 300 en 2012. Y una cantidad similar se van acumulando. “La gente quiere tomar crédito, pero no termina de concretar la operación"”, agregó Saffirio. 

Sucede que una vez que la persona fue precalificada para obtener el préstamo, no puede conseguir una propiedad porque el vendedor no acepta pesos. Pero los créditos se otorgan solamente en moneda nacional, en tanto desde noviembre pasado el Banco Central cerró el mercado único y libre de cambios a los tomadores de créditos hipotecarios.

La creciente brecha entre el dólar oficial y el paralelo (que tocó casi el 60% la semana pasada) también complica las operaciones, porque las partes no logran acordar un precio que arrime los pesos que lleva el comprador y los dólares que quiere el vendedor.

Si se logra pactar un precio en dólares convertido a pesos (a un tipo de cambio intermedio o “celeste”), los saltos que pega la cotización del paralelo vuelven todo a foja cero. Cada vez que el precio sube unos centavos, el vendedor termina queriendo más pesos. El comprador no sabe el verdadero precio de la propiedad, y se cae la operación.

También surgen distorsiones por la tasación que realiza el banco. Hoy el tasador tiende a valuar la propiedad en pesos, sin blanquear el tipo de cambio, pero tomando como referencia operaciones de la zona donde está ubicado el inmueble. Luego, según Cronista, el banco financia hasta el 75% de ese valor fijado. Pero si el dólar blue sube, la tasación en pesos queda atrasada y el monto de financiación baja a una proporción menor del precio a la hora de concretar la operación.

Además, un crédito hipotecario es una desventaja ante un vendedor que tiene registrado su inmueble en el impuesto a los bienes personales: salvo excepciones, los pesos que reciba querrá pasarlos a dólares en el mercado paralelo, pero no podrá exponerlos en la declaración jurada impositiva porque los obtuvo ilegalmente.

El deterioro en la concreción de operaciones inmobiliarias también está relacionado con la baja en la actividad, aunque un 10% de las operaciones se cancelan con crédito. La construcción sufrió en 2012 su mayor caída (3,2%) en diez años, según el INDEC.

Los permisos de construcción para nuevas obras acumularon una caída de 9,3% en todo el año. Y la compra-venta de inmuebles cayó un 27% interanual en la ciudad de Buenos Aires, ya que hasta noviembre se firmaron 42.145, un número inferior a lo registrado incluso en 2009 y 2002.

Las carpetas en el Ciudad se vencen a los 90 días. Cuando la persona no presentó los papeles de la propiedad, debe reconfirmar las condiciones y los niveles de ingreso. “Es engorroso, pero la gente lo hace”, dijo Saffirio.

"Esta dificultad se tradujo en una caída del 50% en los montos a enero 2013", según el tuiteó ayer el presidente del Ciudad, Federico Sturzenegger. El acumulado de 2012 sumó $1.271 millones, según informó la entidad. “Los primeros 2 días de febrero un 80% abajo. Espero no marque tendencia”, escribió.

La entidad presta hasta $1 millón o el 75% del valor del inmueble. Ofrece créditos a 20 años y tasa fija del 23% para quienes cobren sus salarios en la entidad, o 15 años y tasa fija del 24% para el público general. Ofrece la opción de cargar una tasa variable (hoy en el 20%) o escalonada (desde 16% hasta el 25%).

Luego, cuenta con líneas promocionales: una tasa del 16% fija para comprar en la zona sur de la ciudad, el hipotecario social, con una tasa del 14%, y para la primera casa, una tasa escalonada del 7 al 14%. La relación cuota-ingreso familiar es del 40%. En promedio, las personas piden $300.000 para financiar entre el 50 y 60% del valor del inmueble.

 


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