Construcción, también con señales negativas

La actividad de la construcción se mueve básicamente por factores que afectan las decisiones de construcción y refacción a nivel residencial (viviendas), la construcción no residencial (oficinas, galpones, etc.) y los programas públicos de viviendas. El grueso de la actividad pasa por la construcción residencial, por lo que para evaluar las perspectivas del sector conviene tener en cuenta los incentivos que enfrentan los agentes económicos para construir o refaccionar una vivienda. Por un momento, entonces, dejemos de lado las consideraciones acerca de eventuales programas públicos de viviendas -que pueden sobrestimar su verdadero impacto al desplazar inversión que hubiera tenido lugar aun sin los planes- y la evolución esperada en materia de construcción no residencial -en el corto plazo, con escasas perspectivas de mostrar una importante recuperación-.

La generalización de medidas de represión financiera durante 2012, tanto en la forma de trabas a la sustitución de monedas en los portafolios de los agentes económicos como la política monetaria y financiera que apunta a mantener deprimidas las tasas de interés pasivas, parece haber contribuido a sostener -en un año de baja actividad- la demanda doméstica de pequeños y medianos bienes durables. Con la excepción de automóviles, se trata de bienes que no tienen mercado de exportación, pero las restricciones a las importaciones le dieron espacio para aumentar su participación en la oferta doméstica.

En la construcción las cosas fueron diferentes. Si bien la represión financiera colabora para que los hogares puedan destinar recursos a aumentar la demanda de este activo, el problema es que se trata de un activo utilizado como reserva de valor. Y como el precio de las propiedades dejó de crecer al prohibirse las operaciones en dólares, y luego cayó (en moneda constante y en dólares), se vio afectado el objetivo de reserva de valor. Es probable que algunos prefieran esperar hasta evaluar que el precio de las propiedades no cae más, antes de decidir invertir sus activos en ladrillos. A favor de mantener la inversión está el hecho de que el rendimiento del activo alternativo en términos financieros puede ser bajo, pero en 2012 ése no fue el caso de algunos activos expresados en divisas, por lo que no es claro que el momento del ciclo sea propicio para lanzarse a comprar viviendas -más allá de todos los problemas que ello puede llevar aparejados, en el escenario actual-.

Pero qué ocurre en términos de quien decide construir su vivienda, o de la empresa que se dedica a esa actividad. En este caso, el costo de la construcción muestra un ritmo acelerado. Según INDEC, en los últimos cuatro meses la variación del costo de construcción (ICC) promedia el 26,4% anual. Al mismo tiempo que el costo de reponer el activo crece entonces a tasas del 26% anual, el precio promedio del activo en pesos (nominales) creció un 3,4% (según la serie de transacciones que surge del Colegio de Escribanos de CABA). Aun cuando la serie de precios subestime de alguna forma la variación de precios de las propiedades, hay indicios que apuntan a un freno en el valor de éstas. Más importante aún, la relación entre el precio del activo y su costo de reposición está cayendo fuertemente, tal como se aprecia en el gráfico adjunto. Esa relación (reflejada en la línea punteada) cayó alrededor del 30% desde sus máximos en la segunda mitad de 2010. Buena parte de la caída se registró en este año.

La relación entre el precio del activo y el valor de reposición (asociada a la razón Q de James Tobin) proporciona un indicio de escasa actividad en el sector de la construcción. ¿Por cuánto tiempo? Mientras los costos de construcción crezcan por sobre el valor del activo, habrá pocos incentivos para construir. Y esa evolución no sólo dependerá del crecimiento de los costos sectoriales (salarios y materiales), sino de cuán ilíquido se ha tornado el activo. De hecho, la prohibición de operar en divisas, al restarle liquidez, desplomó el interés por este activo.

Hay una multitud de indicadores que apuntan en la misma dirección: caen los permisos de construcción (metros cuadrados permisados), el empleo sectorial (un indicio de que la inversión también cae) y lo mismo señalan las encuestas cualitativas elaboradas por INDEC. Ello no implica una parálisis sectorial, pero a menos que el mercado recobre una mayor liquidez, el sector dejará de acompañar al ciclo expansivo de la economía. Habría que tenerlo en cuenta a la hora de proyectar el crecimiento económico para el período 2013-15, puesto que hay buenas chances de que el cepo cambiario, o como se llamen las restricciones en cuestión, perdure durante todo el escenario de pronóstico.


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