Comprar un "terrenito" en la Ciudad con la idea de construir no es para cualquiera: sepa a cuánto cotizan según el barrio

A contramano de lo que sucede con la compraventa de propiedades -que ya acumula más de 10 meses consecutivos de caída en las operaciones- el precio de los terrenos no deja de incrementarse en la Ciudad de Buenos Aires.

Y, pese a la tendencia creciente a retirar inmuebles de la venta por parte de los propietarios, la oferta de superficies aptas para el desarrollo inmobiliario mantiene un promedio todavía alto en comparación con el bienio 2001-2002.Así, y de acuerdo con un relevamiento del Gobierno porteño, al que tuvo acceso iProfesional.com, los terrenos en venta en la Ciudad totalizan 1.584, que se concentran mayormente en barrios como Belgrano, Palermo o Pompeya.Desde el Ejecutivo porteño destacaron que el número "empata" con los indicadores promedio de la década -que se han movido entre los 1.300 y 1.600 espacios dispuestos para la comercialización- y que se encuentra bastante alejado de lo sucedido en 2002, cuando la oferta se había retraído a casi a la mitad.Según precisó a este medio Fernando Álvarez de Celis, director general de Planeamiento de la Ciudad, al número señalado hay que adicionarle alrededor de 2.400 lotes que, actualmente, se distribuyen por diferentes áreas porteñas y que no están puestos a la venta por diversos motivos, tales como la ausencia de titulares comprobados de esos terrenos."Buenos Aires tiene muchos espacios abandonados. Pero también hay que tener en cuenta que bajo ese concepto se considera a la superficie que se comercializa, aun cuando tenga una propiedad construida. Lo importante a destacar, en todo caso, es que el precio de la tierra sigue subiendo ya que tiene una dinámica distinta a la de la compraventa de unidades listas para habitar", señaló el funcionario.El pormenorizado relevamiento precisa que, en lo que hace al precio de oferta, el promedio del total de terrenos registrados fue de u$s1.862 (un 2,5% más que hace apenas tres meses).Pero lo que resulta más destacable aun es que con respecto a igual mes del año pasado, la cotización media de los lotes disponibles en la Ciudad de Buenos Aires subió más de un 23 por ciento."Independiente de que las operaciones se concreten o no, el valor de la tierra mantiene una tendencia en alza mes a mes. Los dueños no muestran ningún tipo de apuro en vender, tampoco en bajar los valores de referencia", sostuvo Álvarez de Celis.En cuanto al desagregado de las cotizaciones por zona, el relevamiento da cuenta de que: 

• La mayor variación anual se dio en la zona Centro (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat), con unincremento del 38 por ciento en dólares. 

• Le sigue la zona Sur (La Boca, San Telmo, Parque Patricios, Parque Chacabuco, Barracas) con un repunte del 35 por ciento.

• La oeste (Caballito, Almagro, La Paternal, Villa Urquiza, Chacarita) presentó un crecimiento del 23 por ciento.

• La norte (Belgrano, Núñez, Colegiales, Palermo, Recoleta) del 20 por ciento.

Una oferta que no decaeDe acuerdo al informe, la superficie total que ocupan esos 1.584 terrenos asciende a unos 810.000 m2.

Si bien el valor promedio -tal como se señalara- es de u$s1.862, algunos espacios llegan a cotizar a la friolera de u$s27.950 el m2. "A lo largo de estos últimos años se observan alzas en los precios de los terrenos en dólares y las subas son mayores aun si éstas se consideran en pesos", destaca el informe.El relevamiento de Desarrollo Urbano puntualiza que "se observa una continua y progresiva suba". 

El valor mínimo se dio en 2002 cuando, producto de la crisis, la cotización media era de u$s213 el metro cuadrado.

"Esto se explicó debido a la depreciación de la divisa estadounidense, combinada con el estancamiento del mercado inmobiliario que causó la caída de los precios", consigna el documento."Desde entonces se observa un gradual e importante aumento de la oferta, en su mayoría en los barrios históricamente valorizados. Los precios, pese a las fluctuaciones, han ido ascendiendo en forma continua desde el 2003", agrega.

El siguiente gráfico elaborado por GCBA permite observar su evolución:



Precio por zonaLa evolución de los precios por metro cuadrado sigue en ascenso, si bien éste varía según la distribución geográfica de las ofertas.

En comparación con el escenario de hace tres meses, destaca el informe oficial, "se observa un crecimiento de los precios en todas las zonas".En zona norte existen 299 espacios a la venta, siendo Recoleta el lugar de mayor cotización promedio: u$s4.251 el metro cuadrado.Aquel que compró en su mínimo histórico (2002) y mantuvo el lote -si se considera el incremento acumulado medio (total Ciudad)- se encontraría hoy con que habría obtenido un 670% por esa inversión. Ahora bien, dejando de lado el repunte medio y poniendo el foco por lugar, se observa que "el ganador" fue el que apostó a la zona oeste (Caballito, Almagro, La Paternal, Villa Urquiza, Chacarita) Chacarita), en donde el incremento promedio de los terrenos se multiplicó casi por ocho en una década. "Asimismo, desde 2002 la zona de menor alza ha sido la del centro (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat) con un 513%, producto de ser la más consolidada históricamente, con la mayor concentración de suelo ocupado", agrega el informe.Detalle geográficoAl comparar la distribución territorial entre septiembre 2012/2011, es posible apreciar que se mantiene una diferencia muy marcada entre los precios del norte y del sur de la Ciudad, concentrándose los valores más altos en la primera zona.En la oeste se destacan algunos aspectos particulares. Por un lado, hay casos de barrios donde hubo un importante incremento del suelo, tal como sucede con el barrio de Paternal, donde pasó de u$s561 (2011) a u$s1.377 (2012). Es decir, un alza del 145%.Al mismo tiempo, se destaca el barrio de Colegiales por presentar un descenso de u$s2.659 (2011) a u$s2.063 (2012). Es decir, un 22% de contracción.En la zona sur se observa un repunte en la mayoría de sus barrios, con algunos pocos descensos. El aumento más significativo, siempre considerando esta parte de la Ciudad, se dio en Villa Lugano (143%).

El cuadro a continuación presenta el precio promedio de los terrenos en dólares en 2012: 





Tal como puede apreciarse, en las zonas más caras de la Ciudad, los lotes se mueven en una franja que va de los u$s3.500 a los u$s4.400. 

En zonas intermedias, giran en torno de los u$s2.000 y en aquellos lugares alejados de los puntos más buscados, caen por debajo de los u$s1.000. 

Con respecto a la concentración por barrio, la mayor cantidad de metros cuadrados ofrecidos se localiza en Belgrano (67.736 m2), cifra con la cual alcanza el 8,4% del total ofrecido en la Ciudad.Ya en segundo lugar se encuentra Palermo (46.059). El tercer barrio es Nueva Pompeya (44.255).Ahora bien, si se considera la cantidad de terrenos (no la superficie total de los mismos) Palermo ocupa el podio con 129 lotes. Le siguen Caballito (110) y Flores (97).



Dime en qué zona buscas y te diré cuánto saleEn el siguiente apartado, pueden visualizarse los precios máximos de los terrenos a la venta en la Ciudad de Buenos Aires, barrio por barrio:

1. Zona Norte:



2. Zona Oeste:



3. Zona vecina a la avenida General Paz:





4. Zona Sur:





Por el lado de la capacidad constructiva, para dar cuenta de ese indicador, Desarrollo Urbano de Capital Federal seleccionó "552 terrenos de los que se pudo inferir el precio del metraje construible. Para ello, se calculó el cociente entre los metros cuadrados que está permitido edificar y el precio al que se ofrecen".Entre ellos, el valor promedio de la unidad mínima construible alcanzó los u$s796, con una fuerte dispersión.El cuadro a continuación indica que los valores más elevados se dan en los terrenos con superficies menores a los 500 metros cuadrados, donde se encontraron 221 ofertas con un valor promedio de u$s1.004 el metro.El segundo precio promedio corresponde a los terrenos de superficie de entre 501 y 1.000 metros cuadrados con un valor medio de u$s715.



Cotizaciones estables"El incremento de precios de los terrenos demuestra, en principio, la característica de bien escaso de los lotes. A eso se suma que los propietarios de esas superficies no necesitan ni tienen apuro en vender", comentó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario."Hoy es común que los dueños de tierras cuando negocian acepten de los desarrolladores, como parte del pago, metros cuadrados de aquello que se vaya a construir. Pero, insisto, esto es cuando se deciden a vender, cosa que no es fácil", agregó.El ejecutivo señaló que "los precios se mantienen aunque la compraventa de unidades construidas esté resentida".

En lo referente a las oportunidades para los desarrolladores, Rozados destacó "zonas internas en Caballito, o zonas de Parque Patricios", entre otras áreas."No hay que analizar a los barrios porteños como una totalidad. Los datos de los terrenos son claros y hay que evaluar cada caso. Siempre se pueden ubicar oportunidades en cada uno de ellos", concluyó.


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